Übernahme des Bauwerkes

Unter Übernahme versteht man die körperliche Übertragung des Werkes in die Verfügungsgewalt des Auftraggebers, womit der Auftraggeber gleichzeitig anerkennt, dass der Vertrag erfüllt ist. Der Begriff „Übernahme“ ist gesetzlich nicht näher definiert, weshalb die Begriffe „Übergabe“, „Übernahme“ und „Abnahme“ meist in der gleichen Bedeutung verwendet werden.

Oft wird fälschlicherweise angenommen, dass die Fertigstellung die Übernahme ersetzt. Dies ist nicht der Fall. Welche Formen der Übernahme gibt es nun, wenn die schlichte Fertigstellung gerade keine Übernahme darstellt. Das Gesetz regelt die Art und Weise der Übernahme des Werkes nicht, die ÖNORM B2110 hingegen schon. Diese muss aber ausdrücklich vereinbart sein. Gilt die ÖNORM B2110 mangels Vereinbarung nicht und haben die Vertragsparteien sonst keine anderweitigen Regelungen getroffen, erfolgt die Übernahme formlos. Bei der formlosen Übernahme gilt das Werk als übergeben, wenn es der Auftraggeber in seine Verfügungsgewalt übernommen hat.

Wann genau hat der Auftraggeber das Werk übernommen, wenn keine ausdrücklichen Handlungen, wie z.B. die Anfertigung eines Übernahmeprotokolls etc. gesetzt werden und die Fertigstellung des Werkes alleine nicht ausreicht?

An dieser Stelle muss man leider festhalten, dass eine genaue Grenzziehung nicht möglich ist und es immer auf den Einzelfall ankommt. Ob Leistungen schlüssig, also stillschweigend vom Auftraggeber übernommen wurden kommt auf dessen Verhalten an, das auf eine Übernahme schließen lässt. Der Oberste Gerichtshof hat in einer Entscheidung festgehalten, dass das Werk dann als übernommen gilt, wenn es der Auftraggeber nutzt. Dies gilt natürlich nur dann, wenn der Auftraggeber nicht dazu gezwungen war, wie es z.B. der Fall wäre, wenn der Auftraggeber bereits aus einem alten Objekt ausziehen musste. Eine vorbehaltslose Werklohnzahlung kann ebenfalls eine solche stillschweigende Erklärung darstelle und zu einer Übernahme führen.

Allgemein kann zusammenfassend festgehalten werden, dass die formlose stillschweigende Übernahme eine Verhaltensweise des Auftraggebers voraussetzt, aus der sich schlüssig und zweifelsfrei der Wille des Auftraggebers, das Werk zu übernehmen, ergibt. Dass es hier immer unterschiedliche Ansichten geben wird, liegt auf der Hand.

Verweigerung der Übernahme

Wie verhält es sich, wenn der Auftraggeber nicht nur keine Handlungen setzt, sondern die Übernahme verweigert?

Grundsätzlich braucht der Auftraggeber eine mangelhafte oder nicht fertige Leistung nicht zu übernehmen. Auch geringfügige Mängel berechtigen somit die Übernahme zu verweigern. Die Verhältnismäßigkeit spielt dabei keine Rolle. Eine Ausnahme stellt lediglich das Schikaneverbot dar.

Einrede des nicht erfüllten Vertrages

Allgemein gilt, dass der Werklohn erst nach vollendetem Werk zu entrichten ist. Beim Werkvertrag ist somit der Auftragnehmer mangels anderweitiger Vereinbarung vorleistungspflichtig. Der Auftragnehmer hat zuerst seine Leistung zu erbringen und kann erst dann seinen Werklohn fordern. Wichtig ist aber, dass der Auftragnehmer bei Bauverträgen in der Regel verpflichtet ist das Werk zu übergeben. Der Werklohn ist daher nicht mit Fertigstellung, sondern erst mit Übernahme fällig.

Erfüllt nun der Auftragnehmer seine Leistungen mangelhaft und hat noch keine Übernahme stattgefunden, dann ist der Auftragnehmer in Verzug und ist der Auftraggeber berechtigt, den Werklohn bis zur vollständigen Mängelbehebung und somit ordnungsgemäßer Fertigstellung einzubehalten.

Darüber hinaus kann der Auftragnehmer aufgrund Verzögerungen die in seiner Sphäre liegen unter gewissen Voraussetzungen auch schadenersatzpflichtig werden. Umfasst sein können alle Nachteile die der Auftraggeber aufgrund der verzögerten Leistungserbringung durch den Auftragnehmer erleidet, wie z.B. Mehrkosten, da Folgegewerke nicht zeigerecht anfangen konnten, Lagerkosten für Materialien die nicht verbaut wurden, etc.

Verzögerungen bei der Leistungserbringung in der Sphäre des Auftraggebers

Meist wenn man von Verzug auf der Baustelle spricht, meint man Verzögerungen die in der Sphäre des Auftragnehmers liegen. Natürlich gibt es aber auf Fälle die Verzögerungen betreffen, die in der Sphäre des Auftraggebers liegen, wie z.B. verspäteter Baubeginn, mangelhafte Vorleistungen, etc.

Der Gesetzgeber hat dieser Problematik insofern Rechnung getragen, als dem Auftragnehmer, der bei der Ausführung des Werkes aus Umständen die aus der Sphäre des Auftraggebers kommen, behindert wird und aus diesem Grund einen Zeitverlust erleidet, eine angemessene Entschädigung zubilligt. Verzögerungen bei der Leistungserbringung, die in die Sphäre des Auftraggebers fallen, sind u.a. die Ausführungstermine verschiedener Gewerke einer Projektabwicklung.

Entstandene Nachteile des Auftraggebers sind durch den Auftragnehmer zu ersetzen

Können die terminlichen Voraussetzungen vom Auftraggeber nicht eingehalten werden, sind dem Auftragnehmer die daraus entstandenen Nachteile zu ersetzen und unter Umständen auch die Ausführungsfristen entsprechend zu verlängern.

Hinweis auf Mehrkosten oder Fristverlängerung durch den Auftragnehmer

Auf Mehrkosten und notwendige Fristverlängerungen ist vom Auftragnehmer immer mit aller Deutlichkeit hinzuweisen. Vertraglich vereinbarte Anzeigeverpflichtungen sind unbedingt einzuhalten, denn ein gutes und nettes Klima auf der Baustelle schafft keine Anspruchsvoraussetzungen und erschwert die spätere Durchsetzbarkeit.

Für den Auftragnehmer liegt eine Leistungsstörung dann vor, wenn der Auftraggeber in einer für den Auftragnehmer nachteiligen Weise in den Bauablauf eingreift oder einwirkende Ereignisse zu vertreten hat. Um eine Leistungsstörung handelt es sich, wenn die Tätigkeit des Auftragnehmers unterbrochen wird oder wenn der Auftragnehmer daran gehindert wird, seine Arbeit wie geplant auszuführen. Lebensnah ist, dass in diesem Fällen dem Auftragnehmer Nachteile entstehen können.

Forderungen des Auftragnehmers

In der Phase der Störung selbst

• Abgeltung von Leerkosten bzw. frustrierten Kosten wegen nicht einsetzbarer Produktionsfaktoren
• Abgeltung von Mehrkosten wegen Produktivitätsverlust der eingesetzten Produktionsfaktoren

In der Phase nach der Störung, sozusagen als Folgewirkung einer Verlängerung des Leistungszeitraumes

• Freistellung von Vertragsstrafen
• Abgeltung für zeitgebundene Kosten
• Abgeltung für erhöhte Beschaffungskosten

Wichtig ist aber, dass eine Verlängerung der Leistungsfrist und eine Mehrkostenforderung nur dann möglich sind, wenn die Leistungsstörung durch den Auftraggeber und die Auswirkungen auf den Bauablauf nachgewiesen werden. Die rechtliche Durchsetzbarkeit einer Verlängerung der Leistungsfrist und einer Mehrkostenforderung häng somit an einer guten Dokumentation der Störungen und der plausiblen Darstellung, welche Auswirkungen die Störungen auf den Bauablauf bewirken und welche Auswirkungen auf die Kosten der Produktionsmittel bestehen.

Keine Ansprüche bei versäumter Anzeige

Das Begehren von Mehrkosten und notwendige Fristverlängerungen sind unverzüglich anzuzeigen. Eine versäumte Anzeige kann Ansprüche vernichten. Viele Verträge sehen sehr strenge Anzeigeverpflichtungen vor, die vom Auftragnehmer einzuhalten sind, wenn er seine Ansprüche sichern will.

Abschließend ist noch anzumerken, dass der Auftragnehmer von sich aus keine Beschleunigungsmaßnahmen setzen muss, um einen vom Auftraggeber zu vertretenden Verzug aufzuholen. Beschleunigungsmaßnahmen sind nur bedingt einseitig anordenbar. In der Regel bedarf es einer Vereinbarung, die sinnvollerweise auch eine Preisvereinbarung umfassen sollte.

Die obigen Ausführungen zeigen daher schon recht deutlich, dass Verzögerungen bei der Leistungserbringung mit vielen rechtlichen Fragestellungen verbunden sind. Dr. Kerschbaumer unterstützt sowohl Auftraggeber als auch Auftragnehmer gerne in dem Zusammenhang.