Wann spricht man von einem Mangel am Bau?

Ein Mangel liegt dann vor, wenn das Werk nicht dem Vertrag entspricht, also dann, wenn ein Werk nicht die Beschaffenheit aufweist, welche zwischen Auftragnehmer und Auftraggeber vereinbart wurde bzw. das Werk nicht die gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften aufweist. Konkret sind mit Baumängel meist unzureichende Zustände technischer Natur gemeint, also die Abweichung des Ist- Zustandes eines Bauwerks vom geschuldeten Sollzustand. Baumängel Rechtsanwalt Dr. Kerschbaumer hilft bei Fragen gerne weiter.

Grundsätzlich gibt es aber zwei verschiedene Arten von Mängeln, nämlich einerseits Sachmängel, wie Feuchtigkeitsschäden durch undichte Dampfsperren, unzureichende Isolierung, Risse in den Wänden und andererseits Rechtsmängel, wenn keine geschuldete Rechtsposition verschafft wurde, wie beispielsweise lastenfreies Eigentum beim Ankauf einer Immobilie.

Beweislastumkehr

Damit der Gewährleistungsfall eintritt muss, wie bereits ausgeführt, ein Mangel im Zeitpunkt der Übernahme vorhanden bzw. angelegt sein. Im Unterschied zum Erfüllungsrecht ist im Gewährleistungsrecht der Auftraggeber für das Vorliegen von Mängeln beweispflichtig. Kommt der Mangel aber in den ersten sechs Monaten ab Übergabe hervor, kommt es zur Beweislastumkehr und muss der Auftragnehmer beweisen, dass der Mangel nicht schon im Zeitpunkt der Übergabe vorhanden war. Diese Vermutungsregel nimmt demnach an, dass der konkrete Mangel bereits bei der Übergabe vorhanden war.

Warum ist diese Beweislastumkehr in der Praxis überaus relevant? Wenn nämlich im Streitfall das vom Gericht durchgeführte Beweisverfahren kein Ergebnis hervorbringt, weil sich z.B. der relevante Sachverhalt nicht entsprechend aufklären lässt, dann entsteht eine sogenannte „Non-Liquet“ Situation. Das Gericht muss aber in jedem Fall, so auch in diesem Fall, eine Entscheidung treffen. In einem derartigen Fall, wo sich der Sachverhalt nicht mehr aufklären lässt, entscheidet das Gericht nach objektiven Beweislastregeln. Im Ergebnis bedeutet dies, wenn nicht mehr feststellbar ist, ob der Mangel zum Zeitpunkt der Übergabe vorhanden war oder nicht, dies in den ersten sechs Monaten zu Lasten des Auftragnehmers und danach zu Lasten des Auftraggebers geht.

Gewährleistungsbehelfe bei Baumängeln

Die Rechtsfolgen des Gewährleistungsfalls, also die Gewährleistungsbehelfe, werden in zwei Gruppen unterteilt. Einerseits gibt es die primären Gewährleistungsbehelfe Verbesserung und Austausch und andererseits die sekundären, Preisminderung (Herabsetzung des für eine mangelfreie Leistung versprochenen Entgelts) oder Wandlung (Vertragsaufhebung).

Bevor der Auftraggeber den Vertrag aufheben oder den Preis mindern kann, muss dem Auftragnehmer zuerst die Möglichkeit zur Verbesserung oder zum Austausch gegeben werden. Ihr Baumängel Rechtsanwalt Dr. Kerschbaumer hilft Ihnen gerne weiter!

Verbesserung von Leistungen oder Austausch von Material: keine Mehrkosten für den Auftraggeber!

Beide Rechtsbehelfe sind unentgeltlich ausgestaltet. Der Auftraggeber muss für die Vornahme der Verbesserung oder Austausch keinen Aufpreis bezahlen. Auch die notwendigen Material- und Arbeitskosten hat der Auftragnehmer zu tragen.

Die Verbesserung meint die nachträgliche Herstellung des vertragsgemäßen Zustands. Das kann je nach Art des Mangels durch Nachbesserung oder Nachtrag erfolgen. Beim Austausch kommt es zur Zurücknahme der mangelhaften Sache und wird diese durch eine mangelfreie ersetzt.

Grundsätzlich steht dem Auftraggeber ein Wahlrecht zwischen Verbesserung und Austausch zu. Dieses Wahlrecht wird dann eingeschränkt, wenn der gewählte Rechtsbehelf unmöglich ist oder dem Auftragnehmer ein unverhältnismäßig hoher Aufwand entstehen würde. Dies richtet sich nach dem Wert der mangelfreien Sache bzw. der Schwere des Mangels.

Ist dem Auftragnehmer das Verbesserungs- bzw. Austauschbegehren zugegangen hat dieser innerhalb angemessener Frist die Leistungen zu erbringen.

Sind die primären Gewährleistungsbehelfe unmöglich, für den Auftragnehmer mit unverhältnismäßigem Aufwand verbunden, treffen den Auftragnehmer dabei erhebliche Unannehmlichkeiten oder nimmt dieser die Verbesserung oder den Austausch nicht in angemessener Frist vor oder verweigert diese sogar, kann der Auftraggeber zwischen den sekundären Gewährleistungsbehelfen, nämlich Preisminderung und Vertragsaufhebung, wählen.

Preisminderung bei nachweislichen Baumängeln

Unter Preisminderung versteht man die verhältnismäßige Reduzierung des Kaufpreises bzw. des Werklohns. Die Bewertung der Preisminderung erfolgt nach herrschender Meinung und Rechtsprechung nach der relativen Berechnungsmethode. Zu diesem Zweck wird der objektive Wert der mangelfreien Sache zum objektiven Wert der mangelhaften Sache in Verhältnis gestellt und im selben Verhältnis der Preis gemindert. Diese Berechnungsmethode ist aber gerade bei Baustreitigkeiten problematisch, da es meist schwierig bis unmöglich ist den Wert der mangelhaften Bauleistung festzustellen. Bauleistungen in mangelhaften Zustand haben in der Regel nämlich keinen Markpreis. Bei Bauleistungen wird daher bei behebbaren Mängeln der Abzug des Verbesserungsaufwandes vom objektiven Wert des mangelfreien Werkes herangezogen, um den Wert der mangelhaften Sache für obige Berechnungsmethode zu ermitteln. Sollte aber mit dieser Berechnungsmethode die Preisminderung nicht ermittelt werden können, so kann das Gericht nach freier Überzeugung diese festsetzen.

Vertragsaufhebung durch gerichtliches Urteil oder Vereinbarung

Die Vertragsaufhebung wird durch ein gerichtliches Urteil oder einer Vereinbarung zwischen den Parteien vollzogen und wirkt rückwirkend. Vorteile aus einer bereits erfolgten Nutzung der mangelhaften Leistung werden nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen berechnet.

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Baumängel: Schadenersatz statt Gewährleistung

Statt der Gewährleistung gibt es auch noch die Möglichkeit des Schadenersatzes. Während es zur Gewährleistung auch ohne das Verschulden des Auftragnehmers kommt, ist es für Schadenersatzansprüche aber notwendig, dass der Auftragnehmer den Mangel verschuldet hat.

Verschulden ist die persönliche Vorwerfbarkeit eines rechtswidrigen Verhaltens wie z.B. Vertragsbruch. Bei Baustreitigkeiten liegt das Verschulden des Auftragnehmers oft darin, dass er nicht die allgemein anerkannten Regeln der Technik eingehalten hat. Wurde ein gewisser Standard vereinbart, ist das Werk mangelhaft, wenn dieser Standard nicht erreicht wird.

Schadenersatzansprüche sind besonders dann hilfreich, wenn man sich aufgrund einer Fristenproblematik nicht mehr auf das Gewährleistungsrecht stützen kann, weil der Schaden/Baumangel vielleicht erst später auftritt. Die Verjährungsfrist beginnt nämlich, nicht wie bei der Gewährleistung ab der Übergabe, sondern ab Kenntnis von Schaden und Schädiger zu laufen und beträgt drei Jahre. Das Vorliegen eines Mangels hat aber stets der Auftraggeber zu beweisen. Das Verschulden des Auftragnehmers hat auch grundsätzlich der Auftraggeber zu beweisen, wobei auch hier eine Beweislastumkehr gesetzlich angeordnet ist. Demnach muss der Auftragnehmer innerhalb der ersten zehn Jahre ab Übergabe beweisen, dass ihn kein Verschulden an der Mangelhaftigkeit der Sache trifft.

Fristen, Ausschluss, Verlängerung

Für die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen sind sowohl die Gewährleistungsfrist als auch die Verjährungsfrist zu beachten. Während die Gewährleistungsfrist jenen Zeitraum meint, in dem der Mangel auftreten bzw. hervorkommen muss, geht es bei der Verjährungsfrist um den Zeitraum, in dem die Rechte aus der Gewährleistung gerichtlich geltend zu machen sind. Die Gewährleistungsfrist beträgt bei unbeweglichen Sachen, wie Immobilien, drei Jahre ab Übergabe. Die Rechte des Auftraggebers aus der Gewährleistung verjähren drei Monate nach Ablauf der Gewährleistungsfrist.

Das Gewährleistungsrecht kann zwischen Unternehmern und Verbrauchern nicht ausgeschlossen werden. Eine Ausnahme hiervon stellen offenkundige Mängel dar. Handelt es sich nämlich um Mängel die bei Vertragsabschluss bereits ins Auge fallen und konnte der Auftraggeber die negativen Eigenschaften des Werkes ohne Weiteres erkennen, kommt es nicht zur Anwendung des Gewährleistungsrechts. Hintergrund ist die Möglichkeit der Berücksichtigung der Mangelhaftigkeit bereits bei den Preisabsprachen.

Häufig kommt es am Bau zu sogenannten versteckten Mängeln. Bei verdeckten bzw. verstecken Mängeln handelt es sich um jene Mängel, die nicht ohne weiteres erkennbar bzw. feststellbar sind. Dabei geht es in diesem Zusammenhang meist um bestimmte vertraglich zugesicherte oder angenommene Eigenschaften des Bauprojektes. Hier kann es ausnahmsweise sein, dass Fristen erst mit der Erkennbarkeit des Mangels zu laufen beginnen.  Der OGH erkennt in seiner Rechtsprechung nämlich, dass in der ausdrücklichen Zusicherung bestimmter Eigenschaften eine stillschweigende Verlängerung der gesetzlichen Gewährleistungsfrist enthalten ist.

Häufige Baumängel

Oft ist es schwierig auf Baustellen den Überblick zu behalten. Planung, Organisation und Abstimmung mit den Unternehmen bedeutet viel Aufwand und ständige Kontrolle. Viele Faktoren können dabei für Baumängel verantwortlich sein. Nachfolgend finden Sie eine Auflistung von typischen Baumängeln, die besonders häufig auftreten:

• Risse im Mauerwerk durch falsche Materialzusammensetzung oder minderwertige Verarbeitung
• Feuchtigkeit durch mangelhafte Abdichtung
• Falsch bemessene Heizsysteme
• Feuchtigkeit und Schimmelbildung durch falsche Abdichtung bei Sanitäranlagen und Wasserleitungen
• Undichte Stellen an Türen und Fenstern
• Unebenheiten, Risse oder Feuchtigkeit des Estrichs

Tipps beim Umgang mit Baumängeln

Schon aus Beweisgründen ist es wichtig, dass Mängel dokumentiert und so rasch wie möglich bekanntgegeben werden. Folgende Praxistipps können dabei behilflich sein:

• Begutachten Sie regelmäßig die Arbeiten
• Führen Sie ein Bauprotokoll und fertigen Sie Fotos und Videos an
• Fällt Ihnen ein Mangel auf, geben Sie diesen sofort auf der Baustelle bekannt
• Geben Sie den Baumangel anschließend auch zeitnah schriftlich bekannt (E-Mail, eingeschriebener Brief)

Generell sagt ein altes Sprichwort, welches insbesondere am Bau gilt, „Wer schreibt, der bleibt“. Gerade in Baustreitigkeiten ist dieses Sprichwort zu berücksichtigen. Da es damit alleine aber noch nicht getan ist, unterstützt Baumängel Rechtsanwalt Dr. Kerschbaumer sowohl Auftraggeber als auch Auftragnehmer gerne beim professionellen Umgang mit Baumängeln jeglicher Art.